Strategieën evolueren, technische mogelijkheden ontwikkelen zich en consumentenvoorkeuren veranderen. Voor de supply chain is de enige constante verandering. Logistiek vastgoed speelt daarin een cruciale rol en kan volgens Sander Breugelmans van Prologis een waarde creëren die ver boven de kostprijs ligt. “Grote upgrades in logistiek vastgoed zijn kleine kosten in de context van de totale supply chain.”
Prologis is de enige ontwikkelaar van logistiek vastgoed met een eigen researchafdeling. “We hebben daardoor een heldere kijk op de kansen van vandaag en de ontwikkelingen van morgen,” meent Breugelmans. “Ons onderzoek is gebaseerd op een zakelijke noodzaak: supply chains blijven zich razendsnel ontwikkelen. Daarom hebben we een eigen database, als enige in de industrie. Vanuit ons unieke wereldwijde perspectief hebben we ons verder verdiept in de huidige en toekomstige rol van logistiek vastgoed in de supply chain.”
Synchronized Commerce
E-commerce heeft aanleiding gegeven tot Synchronized Commerce, waarbij het pick-, pay- en delivergedeelte van supply chains wordt uitgevoerd door retailers in plaats van consumenten. Efficiëntieverbeteringen, een grotere variëteit en meer gemak zijn bijkomstige voordelen van de verschuiving van bestedingen van offline naar online. “Deze verschuiving brengt vanzelfsprekend ook een verschuiving in de kosten van de supply chain met zich mee,” zegt Breugelmans. Prologis Research heeft samen met The Sequoia Partnership, een toonaangevende onderzoeksgroep in de supply chain, onderzoek gedaan naar de belangrijkste topics in de supply chain: transport, arbeid, detailhandeloperaties en logistiek vastgoed. “Het resultaat is een nieuw model voor het evalueren van de afwegingen die bedrijven moeten maken in hun toeleveringsketens om kosten te optimaliseren en bovenal hogere eisen aan serviceniveaus te kunnen stellen.”
Waardecreatie
Uit het onderzoek komt naar voren dat de kosten voor logistiek vastgoed in de kosten van de totale supply chain slechts beperkt zijn. Breugelmans: “Minder dan 5% van de kosten gaat op aan de huur, terwijl de vastgoedkeuze wel van grote invloed is op het serviceniveau én bovendien een hefboom is in het helpen beheersen van andere kosten. Deze waardecreatie is de oorzaak van de herwaardering van logistieke ruimte, met name in markten en deelmarkten waar de huurprijzen al hoog liggen. Gebruikers zijn steeds meer bereid om te investeren in gunstig gesitueerde locaties dichtbij de eindconsument, omdat het ze meerwaarde oplevert. Het belang van last mile levering, gecombineerd met de hoge verwachtingen van klanten om producten altijd en overal te kunnen ontvangen, is niet nieuw, maar het beïnvloedt steeds meer de bezorgingsmodi, evenals de implementatie en de organisatie van de opslag. Traditionele grote logistieke gebouwen zijn nog steeds nodig, maar de vraag naar stedelijke fulfillment wordt steeds groter.”
Groei regionale distributiecentra
Traditioneel legde e-commerce de nadruk op gecentraliseerde locaties die klanten over een breed geografisch gebied kunnen bedienen. Maar de leveringen waren traag en duur. De activiteit is nu geconcentreerd aan de consumptiezijde van de supply chain. Specifiek onderzocht Prologis Research de recente veranderingen in e-commerce en besluit dat de vraag geconcentreerd is in twee gebieden: regionale distributie en LastTouch®. Breugelmans legt uit: “Door de groei van regionale distributiecentra, in tegenstelling tot gecentraliseerde distributiemodellen, kunnen online retailers de voorraad veel dichter bij de eindconsument opslaan en voldoen aan de korte levertijden die de consument verwacht. Daarnaast zijn retourcentra een groeiend en belangrijk onderdeel van het e-commerce ecosysteem. Hun nabijheid bij grote verbruikscentra helpt bij het managen van het transportgedeelte van omgekeerde logistiek en het sneller recirculeren van voorraden.”
LastTouch®
De LastTouch® faciliteiten van Prologis, gelegen op stedelijke locaties, ondersteunen de stedelijke distributie. “E-commerce heeft de vraag naar deze faciliteiten aangewakkerd, waardoor een snelle e-fulfilment en tijdsgevoelige levering mogelijk is,” stelt Breugelmans. “LastTouch® faciliteiten zijn een uitbreiding van gevestigde toeleveringsketens, die goederen naar winkelcentra en winkels brengen. Ze bieden eveneens hogere serviceniveaus door het transport te vergemakkelijken tot waar de consumenten wonen en werken. Bovendien zijn deze locaties ideaal voor lokale en kleine bedrijven, die dan dichtbij hun klanten, leveranciers en een groot aantal arbeidskrachten zijn. In een Belgische context, met korte afstanden, kunnen deze faciliteiten zeer doeltreffend zijn in grotere stedelijke omgevingen, zoals Brussel en Antwerpen.”
Volgens Breugelmans zijn deze twee voordelen, samen met een fundamentele heroverweging van hoe we magazijnen organiseren, van cruciaal belang als we de consument tevreden willen houden. “België is hier geen uitzondering op. Prologis ontwikkelt al LastTouch® proefprojecten in San Francisco en Seattle, en deze internationale ervaring zal de ontwikkeling van vergelijkbare concepten hier in Europa zeker ten goede komen.”
Geef als eerste een reactie