Inspelen op een trage vastgoedsector

Logistiek vastgoed is de laatste jaren complexer geworden. De ontwikkeling van een nieuw distributie-/ fulfilmentcentrum neemt vandaag meer dan 24 maanden tot soms wel 36 maanden in beslag om het project van A tot Z klaar te krijgen, inclusief vergunningen en alle installaties (zoals sorteersystemen) van de eindgebruiker in het pand. Zo lang kunnen grote en succesvolle e-commercebedrijven vaak niet wachten. Vastgoedinvesteerder en –beheerder Logistics Capital Partners hanteert daarom een geheel eigen filosofie. Een gesprek met founder en managing director Kristof Verstraeten.

De groei van e-commerce komt van drie kanten, meent Verstraeten. “Bestaande grote e-commercebedrijven die nog altijd blijven groeien, van traditionele retailers die de e-commercepoot aan het uitbouwen zijn en van kleine e-commercepartijen die steeds matuurder en sterker worden. De toenemende vraag naar fulfilment- en distributiecentra geeft een bepaalde druk op de logistieke vastgoedmarkt, want de weinige bestaande leegstaande gebouwen voldoen vaak niet en het aantal kavels voor nieuwbouw is gering. Zeker als het gaat om kavels voor de grotere projecten die klaar zijn om binnen zes tot twaalf maanden beginnen te bouwen. De vraag groeit vandaag in Europa sneller dan de terreinen die beschikbaar komen.”

Groei bijhouden 

De grootste uitdaging voor de logistieke vastgoedmarkt is volgens Verstraeten dan ook om de timing en snelheidsverwachting (groei) van e-commercebedrijven te kunnen bijhouden. “Het is net daarom dat wij als jong bedrijf (Logistics Capital Partners bestaat sinds 2015) van bij de start al pan-Europees georganiseerd en gefocust zijn. Logistiek vastgoed wordt weinig gehinderd door landsgrenzen en zeker e-fulfilment moet op Europees niveau bekeken worden. Dat zie je ook aan het netwerk van grote operatoren; België wordt beleverd langs alle kanten van over de grens. Met een pan-Europese focus zijn er opeens veel meer mogelijkheden die je aan je klanten kan bieden. We bekijken ook altijd alle alternatieven. Voor een project aan de Belgische kant van de grens nemen we ook alternatieve locaties mee in Frankrijk, Nederland of Duitsland en vice versa uiteraard. Voor de regio Zuid-Frankrijk is misschien Spanje een beter alternatief en voor Duitsland is dat Polen, omwille van de loonkosten.”

Maximaal schaalvoordeel

Vastgoed voor grote fulfilment- en distributiecentra wordt door Logistics Capital Partners dus pan-Europees bekeken. Verstraeten: “Het zijn die locaties waar je de voorraad aanhoudt en de pakketjes klaarmaakt voor verzending. Om maximaal schaalvoordeel te creëren gaat het om gebouwen van soms wel meer dan 150.000 m2 over meerdere verdiepingen. Onze expertise ligt heel duidelijk in de realisatie van deze mega fulfilment- en distributiecentra. Met het andere luik van logistiek vastgoed, de kleinere city dc’s en last mile hubs, houden we ons voorlopig minder bezig, maar deze zijn evengoed belangrijk in de logistieke keten.” Volgens Verstraeten is het pan-Europees organiseren van de voorraad een belangrijke trend. “Steeds meer e-commercebedrijven profiteren van de schaalvoordelen door de voorraad op slechts enkele locaties in Europa te centraliseren. Een tweede trend en rechtstreeks gevolg van het centraliseren van de voorraad, is dat gebouwen steeds groter worden. Een oppervlakte van 150.000 m2 is geen uitzondering meer. Dan spreek je over grote investeringen en de nood aan werkkrachten van zo’n twee- tot drieduizend mensen die nodig zijn om de operatie te doen draaien. Het is onze specialiteit om terreinen te zoeken en klaar te maken voor dergelijke grote projecten.”

Automatiseren

Een derde trend in logistiek vastgoed voltrekt zich volgens Verstraeten in de technicsche specificaties van het gebouw en de mogelijkheid voor de huurder om te kunnen automatiseren. “Als logistiek vastgoedbedrijf zijn we daar heel hard mee op aan het inspelen. Schaarste op de arbeidsmarkt maakt dat automatisering steeds belangrijker wordt. In de regio rond Mönchengladbach bijvoorbeeld waar zowel Amazon als Zalando zich reeds gevestigd hebben, vind je geen personeel meer. Als je in deze regio toch iets wilt bouwen, zal je zwaar moeten inzetten op automatisatie. Dat vraagt nogal wat aanpassingen aan een gebouw. Bij nieuwe ontwikkelingen houden we dan ook altijd in het achterhoofd dat het gebouw zodanig ingericht kan worden om eventueel in de toekomst maximaal in te zetten op automatisatie. Maar ook qua automatisatie lopen de meningen uiteen. Zo zijn we vandaag bezig met drie projecten waar automatisering een belangrijke rol speelt, maar waar het telkens op een andere manier ingevuld wordt. Voor Amazon bouwen we een multi-level distributiecentrum over drie verdiepingen in Italië. Een andere ontwikkeling is voor het moederbedrijf van Gucci, waarvoor we in Noord-Italië een distributiecentrum van 160.000 m2 bouwen dat zwaar wordt geautomatiseerd. En in Roosendaal zijn we bezig met een volledig geautomatiseerde uitbreiding van 30.000 m2 van het bestaande warehouse van Primark. Maar telkens zijn de installaties en technieken anders.”

De pan-Europese focus maakt dat Logistics Capital Partners vaak voor dezelfde klanten projecten in meerdere landen uitvoert. “Wat we geleerd hebben uit het eerste project kunnen we toepassen in een vervolgtraject in een ander land om het daar nóg beter of sneller te kunnen doen.”

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*